Por Azucena Cabrera, agente inmobiliaria de Bienes Ideal con 30 años de experiencia ayudando a comprar una propiedad en Ecuador.
Comprar una propiedad puede parecer complicado, pero si se siguen los pasos correctos, el proceso es mucho más simple de lo que parece. Aquí les comparto, con mi experiencia de 30 años como agente inmobiliaria, cómo es el camino completo para comprar una propiedad en Ecuador.
1. Define tu presupuesto para comprar una propiedad en Ecuador
Lo primero, antes de salir a buscar, es saber con cuánto dinero cuentas: si vas a comprar con el monto completo o si necesitas un crédito hipotecario. A partir de ahí defines qué tipo de propiedad buscas: un terreno rural, una casa o un departamento. Todo el proceso parte de esos dos datos: tu presupuesto disponible y el tipo de propiedad que quieres.
2. Busca una inmobiliaria segura para comprar una propiedad en Ecuador
Para empezar la búsqueda conviene acercarse a una inmobiliaria segura, seria y con experiencia. Lamentablemente hay muchas estafas y varias inmobiliarias que no son legales, así que es importante verificar bien la trayectoria antes de confiar en una.
3. Revisión legal antes de comprar una propiedad en Ecuador
Antes de cerrar cualquier compra hay que pedirle al dueño de la propiedad:
- Las escrituras inscritas
- Los pagos del predio al día
- El certificado de gravámenes en la registraduría de la propiedad
- Un levantamiento planimétrico actualizado de la propiedad, ya sea urbana o rural
Estos documentos son la base para saber que la propiedad está en regla antes de avanzar con la compra.
4. La promesa de compraventa y la compra con hipoteca
Una promesa de compraventa se usa cuando el comprador o el vendedor tienen alguna limitación para cerrar el trato de inmediato. El caso más común es cuando el comprador no tiene todo el dinero y necesita un crédito hipotecario: primero se firma una promesa de venta con aproximadamente el 30% del valor, que se presenta en un banco o cooperativa para solicitar el préstamo.
Para que el banco apruebe el crédito, el comprador necesita demostrar un buen historial laboral. Si es una persona que vive en Estados Unidos, por ejemplo, generalmente le piden:
- Las declaraciones de impuestos (income tax) de los últimos tres años
- Los roles de pago
- O una carta del empleador que certifique que es una persona solvente y que su ingreso cubre el monto solicitado
El plazo del crédito depende del tipo de trabajo del comprador: puede ser a 5, 8 o 10 años.
¿Y si la propiedad que quiero comprar está hipotecada? También tiene solución. Hay que averiguar en el banco a cuánto asciende la hipoteca; quien compra paga esa hipoteca al banco mediante una promesa de venta, que se firma ante un abogado y luego se notariza. El saldo restante se sigue pagando directamente en el banco o la cooperativa mediante el trámite correspondiente. Es un proceso totalmente factible.
5. La firma de la escritura y el cambio de dominio
La firma de la escritura se hace primero ante un abogado, quien redacta la minuta (muchas notarías ya cuentan con abogados que recomiendan para este paso). Una vez lista la minuta, se lleva a notarizar y después se solicita el cambio de dominio en el municipio.
Una vez hecho el cambio de dominio, hay que pagar:
- Las alcabalas y los derechos de notaría: los paga el comprador
- La plusvalía: la paga el vendedor, y solo aplica cuando se trata de terrenos urbanos (los terrenos rurales no pagan plusvalía)
El vendedor es quien debe entregar todos los documentos saneados.
6. La entrega del inmueble
Para inscribir la escritura hay que enviar la copia de la transferencia del dinero adjunta a la escritura. Una vez que la inscripción sale lista, se le dan al dueño anterior 30 días para desocupar la propiedad (ese trámite se hace en la oficina de inquilinato, y lo inicia el comprador).
Si hay inquilinos, a ellos se les da un plazo de tres meses de desahucio, que deben ser pagados, y después de eso deben desocupar. Si no lo hacen, se sigue un trámite en el juzgado de inquilinato para que un juez ordene el desalojo en 48 horas.
En cuanto a los muebles: si el contrato incluye los muebles de la propiedad, el vendedor debe dejarlos; si la venta es solo del inmueble, entonces se entrega la propiedad vacía, dentro del plazo de 30 días.
7. ¿Cuánto tiempo toma la inscripción?
El tiempo de inscripción de una escritura depende de la carga de trámites en la registraduría de la propiedad: puede tardar entre 15 días y dos meses, según la cantidad de inscripciones que tengan en ese momento. Antes de cerrar cualquier compra, siempre hay que pedir un certificado de gravámenes que confirme que la propiedad no tiene ninguna prohibición registrada.
Si estás pensando en comprar una propiedad en Ecuador y quieres que te acompañemos en cada uno de estos pasos, escríbenos por WhatsApp al +593 98 695 7340 o visita nuestra página de contacto y con gusto te orientamos.
